לחשב מסלול מחדש עם אומדן עלויות תחזוקה עתידיות

כיצד חברות בנייה ורשויות מקומיות יכולות להיערך מראש להוצאות הכרוכות באחזקת מבנים? המודל המתקדם של חברת COR נועד לצמצם את אי הוודאות בעולמות התחזוקה

(מתוך כתבה שהתפרסמה ב-TheMarker מאת אגם קדם לוי)

בענף הבנייה ישנה חשיבות אדירה לוודאות בשלבי התכנון. חברות בנייה מבצעות חישובים מורכבים מאוד במהלך ההקמה של פרויקטים שונים בהם כל שינוי קטן עשוי להשפיע בצורה משמעותית על כדאיות או רווחיות הפרויקט. אין ספק כי תכנון נכון הוא המפתח להקמה של מבנים בטוחים, יעילים וחסכוניים אשר יוכלו לשרת אותנו בהצלחה לאורך שנים ארוכות. אלא שמעל כל פרויקט בנייה מרחף סימן שאלה אחד גדול: עלויות התפעול והתחזוקה. עלויות אלו הן גורם קבוע של אי ודאות – כאשר היזמים אינם יודעים להעריך מראש את סעיפי ההוצאה העתידיים הכרוכים בהפעלה שוטפת, בתחזוקת המבנה, עלויות החלפת המערכות ועוד. היכולת לצפות מראש את עלויות התפעול והתחזוקה מהווה נכס אדיר לכל חברת נדל"ן – וזו בדיוק ההתמחות של חברת .COR החברה מתמחה בתכנון וליווי פרויקטים בתחומי הבנייה והאחזקה ומהווה גורם משמעותי בצמצום עלויות התפעול והתחזוקה של הפרויקט. בחברה עוסקים במיפוי מלא של כלל השיקולים הקשורים לתכנון ולהקמה של מבנים, על מנת לתרום לחוויית משתמש אופטימלית ולחיסכון עתידי. החברה מעניקה שירות למיזמי תשתיות, מגורים, נדל"ן מסחרי ומשרדים למגזר הציבורי ולפרטי, ולמעשה מסייעת ליזמים בכל התחומים. אחד השירותים המרכזיים של החברה הוא מודל מוסדר ומתקדם הכולל בין היתר אומדן עלויות תחזוקה עתידיות של פרויקטים שונים – "בינוי תומך תפעול".

בתמונה: מיכאל קפלון, מנכ"ל משותף חברת COR

"קרן תחזוקה לטווח ארוך"

את COR ייסדו בשנת 2005 שלושה שותפים בעלי ניסיון מקיף בעולמות התפעול והתחזוקה והבנייה. לאורך השנים, חברת COR הייתה מעורבת בפרויקטים מהגדולים והמורכבים בארץ כגון המעבר לדרום של אגף התקשוב, עיר הבה"דים, המכללה הלאומית לשוטרים, נתיבים מהירים, אצטדיונים– וכן מגדלי מגורים, חניונים ומסופי תחבורה ציבורית ברחבי הארץ. כמו כן, COR הייתה שותפה לניהול מכרז התחזוקה הגדול של חברת רפאל –והיא עובדת באופן שוטף עם חברות מובילות במשק כמו בנק דיסקונט, מובילאיי וחברות ממשלתיות ועירוניות כגון: עזרה וביצרון, מנהל התכנון, משרדי ממשלה, עיריות ועוד. "מהניסיון שלנו, אנו רואים שברוב הפרויקטים בארץ עדיין לא לוקחים בחשבון בשלב ההקמה את עלות התפעול והתחזוקה", מספר מיכאל קפלון, מנכ"ל משותף של חברת COR . "לדוגמה, חברה יכולה להקציב מאה מיליון שקל להקמת מבנה –אבל אף אחד מהיזמים לא יידע כמה יעלה להם לתפעל ולתחזק את המבנה לאורך השנים. בחברה פותחה מתודולוגיה סדורה ופתרון מובנה שמאפשר לעשות אומדן מקיף של עלויות התחזוקה והתפעול– ולבנות קרן תחזוקה לטווח ארוך (קרן פנסיה)". לדברי קפלון, המתודולוגיה של חברת COR מאפשרת לייצר ודאות בעולמות התחזוקה והתפעול. "הרעיון הוא תחזוקה לטווח ארוך, במסגרתה היזם מפריש כסף, לאורך חיי הפרויקט – כדי שיעמוד לרשותו תקציב להחלפת המערכות המשמעותיות, שגוררות עלויות כבדות בעתיד. כיום, מספר עיריות כבר התחילו להיכנס לנושא בתחום המגורים ולדרוש מהיזמים לקבוע קרן תחזוקה לטווח ארוך. אנו מחזיקים בפתרון שמאפשר להעריך בצורה נכונה את גודל הקרן הזאת – תוך חלוקה לתקופות וחלוקה למערכות. "שיטת האומדן שלנו עובדת גם כאשר עדיין לא קיים מידע מספיק על הפרויקט", הוא מוסיף. "עוד לפני שמתבצע תכנון סופי או מלא של הבנייה, אנו חוזים את עלויות התפעול על בסיס המידע הרחב שאספנו לאורך השנים מפרויקטים קודמים".

צמצום עלויות התחזוקה

כיצד פועלת המתודולוגיה של חברת COR ?

קפלון מסביר כי שיטת החישוב של החברה מתבססת על המאפיינים הייחודיים של כל פרויקט. "בתור התחלה, אנו מזינים למודל את מאפייני הפרויקט", הוא אומר. "לדוגמה, אם אנו מדברים על בניין מגורים – אז העלויות משתנות בהתאם לגובה הבניין. הרי קיים הבדל משמעותי בין בניין של 9 קומות לבין בניין של 21 קומות. אנו יודעים שיש מערכות נוספות שמצטרפות למבנה ככל שעולים במספר הקומות – כמו למשל מאגרי מים, דחסן אשפה, מעליות נוספות, גנרטור וחניונים תת קרקעיים. "גודל המבנה הוא מאפיין אחד – לצד כמות הדירות, המרחב הציבורי, מורכבות הפרויקט ונתונים נוספים", מספר קפלון. "בעזרת כל אותם תבחינים, אנו יודעים לאפיין את טווח עלויות התחזוקה הצפויות. ככל שיתקדם התכנון בעומק שלו וברמת המידע הזמין, נוכל לעדכן את האומדן בהתאם –ולהעניק תחזיות מדויקות יותר ויותר". אחד מקהלי היעד של מודל התחזוקה שמציעה הוא עיריות ורשויות מקומיות ברחבי הארץ. "עיריות יכולות לעשות שימוש בכלי הזה כשהן מתלבטות לגבי פרויקטים שונים ולגבי אלטרנטיבות לתכנון ובניה. למשל, כאשר עירייה מתלבטת האם להוסיף לבניין מסוים קומות או להגדיל את מספר הדירות בקומה – היא יכולה לעשות שימוש במודל כדי לדעת מה תהיה העלות שתגלגל אל ועד הבית והדיירים. גם היזם יכול לדעת כמה יעלו לו התחזוקה והתפעול של המבנה – ובהתאם אילו סכומים עליו לדרוש מהעירייה כפיצוי הולם בפרויקטים בהם דורשים ממנו קרן תחזוקה לטווח ארוך".

קפלון מדגיש כי המודל יכול לסייע לשחקנים השונים בענף הבנייה לצמצם את עלויות התחזוקה שלהם. "השימוש בכלי שלנו מאפשר גם ליזמים וגם לגופים הרגולטוריים, לקבל הבנה על עלויות הפרויקט בעתיד הקרוב והרחוק", הוא אומר. "כך הם יכולים לתכנן בצורה טובה יותר את צמצום העלויות ואת שיפור הפתרון כבר היום – ולהוביל לחיסכון משמעותי בעתיד". חברת COR עוסקת בליווי של מיזמי בנייה מסוגים שונים – ומסייעת לחברות להפחית את עלויות התחזוקה העתידיות. בין היתר, החברה עוזרת ליזמים לתכנן את המבנים שלהן בצורה חכמה יותר – שתקל על התחזוקה בעתיד. החברה מעסיקה צוות של מהנדסים אזרחיים, מהנדסי מכונות, מהנדסי תעשיה וניהול, כלכלנים ואנשי מקצוע נוספים המתמחים בסוגיות תפעול מורכבות כמו תחזוקת מבנים ומערכות, ניקיון, אשפה, חומרים מסוכנים ועוד.