חברת COR: חושבים היום על התפעול והתחזוקה של המחר

מודל בינוי תומך תפעול, אותו פיתחה חברת COR, מביא את תהליכי הייזום, התכנון וההקמה לעידן חדש, ואף מבטיח חיסכון ניכר בעלויות התפעול וחוויית משתמש אופטימאלית. "חשוב שיזמים יבינו שכלי התכנון המסורתיים לא עובדים, צריך היום להשתמש בכלים חדשניים לתכנון, כלים שמשלבים בינוי תומך תפעול מאפשרים חיסכון כלכלי ותפעול אופטימלי, סדר ונוחות בעבודה", אומר מנכ"ל החברה יואב פורר. 

(כתבה מתוך אתר TheMarker)

קמפוס דיסקונט בראשון לציון

לאורך 20 השנים האחרונות בהם עוסקת חברת COR בתכנון וייעוץ לתפעול ותחזוקה, נתקלו אנשיה באין ספור פרויקטים שנקלעו לבעיות ולקשיים מאחר ושיקולי תפעול ותחזוקה לא נלקחו בחשבון בשלב התכנון. התכנון והבנייה נעשים בהיעדר אלמנטים קריטיים להפעלה וכך מוצאים עצמם יזמים וקבלנים עם בעיות מבניות, מערכות מורכבות, שתחזוקתן עולה יותר ממה שסברו, וצורך בשטחים נוספים לצורך ניהול ותפעול המבנים. לעיתים הבעיות התגלו תוך כדי העבודה וגרמו לעיכובים במסירת המבנה ולהוצאות ניכרות. בניגוד לאומדן הקמה שהוא בסיס לאישור של כל פרויקט, דרישה לאומדן לעלויות התפעול והתחזוקה הינה נדירה והיזמים מוצאים עצמם מופתעים מעלויות התפעול והתחזוקה הגבוהות רק לאחר הפעלת הפרויקט. 

מנכ"ל COR יואב פורר החל לחקור את הסיבות הגורמות להתנהלות המזיקה הזאת וגילה שעל פי רוב גורמי התפעול והתחזוקה אינם משולבים בהליכי החשיבה, הייזום, התכנון וההקמה של הפרויקטים. לתדהמתו גילה שבמקרה הטוב ביותר – כשלושה חודשים לפני ההפעלה מתחיל היזם לחשוב בכיוון הזה, כשפעמים רבות מדובר בשלב מאוחר מדי, שכן הטעויות כבר נעשו ונחצבו בסלע ותיקונן יכול לעלות הון.

פרוגרמה תפעולית ומידע מלא

הבנת תוצאותיה הקשות של הבעיה הביאה את החברה לפתח ב-2016 מודל בינוי תומך תפעול ייחודי וחדשני שנועד למימוש בתכנון ובביצוע פרויקטים הנדסיים שונים. ממוסדות ציבור ובנייני משרדים דרך בתי חולים ועד שכונות ובנייני מגורים – הפך המודל לשם דבר ואומץ על ידי גופים ציבורים גדולים. ביניהם ניתן למצוא את משרד הביטחון, נתיבי איילון, עיריית תל אביב ומנהל הדיור הממשלתי. המעבר הגדול של בסיסי צה"ל לדרום הארץ נעשה גם הוא תוך שימוש במודל.

"מודל בינוי תומך תפעול הוא למעשה הקול החדש שאנחנו מביאים לתהליכי הייזום, התכנון וההקמה", אומר פורר. "זהו מודל הוליסטי שלא עוסק רק בשלב מסוים של הפרויקט אלא בכל שלביו השונים – מהייזום עד ההפעלה ואף אחריה. זאת במטרה להגיע להפעלה אופטימלית עם מינימום עלויות תפעול ותחזוקה, מינימום שינויים אחרי ההקמה, מסירה מהירה ומעל הכל: שביעות רצון של המשתמשים מהנכס החדש. המודל משלב לא רק הנחיות תכנון אלא גם נוגע בנקודות תורפה רבות שקיימות בניהול ותפעול הנכסים. אנחנו בונים ומשכללים אותו כל הזמן כדי שייקח בחשבון את כל שיקולי התפעול והתחזוקה העולים בפרויקט, דוגמת שטחים לחברות הניהול, כניסות ויציאות, אספקה אל המבנים ומהם, גישות אחזקה למערכות האלקטרו-מכניות ושילוב נכון של עירוב שימושים. כך נוצרים ליזם הפרויקט יתרונות רבים: חיסכון בעלויות השינויים שלאחר ההקמה, קיצור זמני המסירה, עלויות תפעול ותחזוקה נמוכות יותר ושביעות רצון גבוהה יותר של המשתמשים, שמקבלים מבנה שמותאם לצרכיהם".

כיצד מתבצעת העבודה על פי המודל?

"כבר בשלבים הראשונים של התכנון אנחנו מבצעים את הערכת צרכי המשתמשים ושל חברות הניהול והתפעול של המתקן ומספקים אומדן תפעול ותחזוקה המאפשר למזמין העבודה להחליט איזה סוג של מבנה הוא רוצה – זאת בהתאם לכמה שהוא מוכן לשלם על הנושאים האלו. כך שאנחנו נותנים תמונה ברורה בשלבים מוקדמים יחסית והארגון יכול להיערך לפיה. לאחר מכן נבנה לאדריכל פרוגרמה תפעולית שתספק לו מידע על אופן הפעלת המבנה, כולל פרטיים מהותיים ככניסות ויציאות, חצרות תפעוליות דרושות, מערכות שונות והגישה אליהן. בשלב הזה כבר הוצפו בפני מזמין הפרויקט והאדריכל סוגיות תפעוליות רבות שהם כלל לא היו מודעים אליהן. בהמשך נלווה את האדריכל בשלבי התכנון השונים ונספק לו מענה לשאלות הקשורות לתפעול המתקן. בשלבי ההקמה השונים נלווה את התהליך ונסייע ליזם ולצוותי התכנון לקבל החלטות לגבי תגמירים, חומרים ומערכות בהיבטי התכנון והתחזוקה. כך, לדוגמה, אם מתקינים בפרויקט קירות מסך – נסביר שאת הניקוי יש לעשות בסנפלינג, וכיצד. אם מותקנת מערכת חלונות מיוחדות – ניתן את הנחיות התחזוקה המתאימות לה. כך גם לגבי מיזוג האוויר ושאר המערכות. המודל שלנו נותן מענה לשאלות ולדקויות הנדרשות להפעלה, למשל לגבי עמודי תאורה נציין מה יש לעשות בנוגע לחיישנים, בקרת מבנה ואפילו באיזה סוג מרצפת עדיפה לניקיון מומלץ להשתמש. עוד לפני המסירה נבצע הרצה ונקים את כל מערכות המידע לתפעול, תחזוקה ובקרה של המבנה, על בסיס מתודולוגיה ייחודית שפיתחנו, המדמה את שלב המסירה וההפעלה האמיתית, וכך מאפשרת למצוא לתקן ליקויים קיימים ולטפל בהם עוד לפני שהמבנה מתאכלס

חיסכון של מיליוני שקלים 

חברת COR פעילה כבר יותר מ-20 שנה ומתמקדת בשירותי בינוי תומך תפעול ותכנון תפעול ואחזקה. מאחוריה נמצאים מעל ל-3,000,000 מ"ר של פרויקטים. החברה נשענת על מומחיות וניסיון רב שנים הקיימים בצוותה, הכולל מומחי תפעול, אחזקה, תשתיות, הדרכה וניהול ידע, אפיון וכתיבת נהלים, אומדני עלויות ומכרזים. מנהלי החברה, יואב פורר, מיכאל קפלון ושלומי שפר, משמשים כיועצים למשרדים ולוועדות ממשלתיות, גופים ציבוריים, רשויות, יזמים וחברות נדל"ן ועוד. 

 

ב-COR מספרים שכתוצאה מהשימוש במודל הבינוי תומך התפעול שפיתחה החברה עלויות התפעול יכולות לרדת בעד כ-30%. בעולם של מגה פרויקטי בנייה, כמו אלו השכיחים כיום בישראל הנבנית לגובה, חיסכון כזה יכול להתבטא בעשרות מיליוני שקלים – ואף יותר – בתקופה של כמה עשרות שנים. בפרויקטים דוגמת רכבל חיפה, קמפוס Mobileye בירושלים, קמפוס בנק דיסקונט ובשורה של פרויקטי "עזרה וביצרון" של עיריית תל אביב, משרד הביטחון – כבר נהנים מהחיסכון והיעילות שהביא עמו המודל. "חשוב שיזמים יבינו שהפרויקטים היום מורכבים יותר ושהם צריכים להישען על מודל סדור של בינוי תומך תפעול", מסכם פורר. "המודל מאפשר חיסכון כלכלי ותפעול אופטימלי, סדר ונוחות בעבודה. המודל מאפשר לחשוב היום על המחר וכך לייצר מציאות תפעולית אופטימלית".