בניינים חכמים שלא מנוהלים, הם בניינים טיפשים

(כתבה שהתפרסמה בעיתון TheMarker בתאריך 22 בינואר 2023 ע"י גלי לויטה ליבוביץ)

חברת COR עוסקת בתכנון וליווי של פרויקטי בנייה בתחומי התפעול והתחזוקה (Facility Management). "מיפוי צורכי התפעול והתחזוקה, ושקלולם בכל שלבי התכנון וההקמה, יובילו לפרויקט אופטימלי עם חוויית משתמש ייחודית, מינימום עלות תפעול ותחזוקה ומינימום שינויים לקראת שלב המסירה וההפעלה", אומר מנכ"ל החברה. כל פרויקט, מהפשוט ועד המורכב ביותר, עובר תהליכי ייזום, תכנון, הקמה ומסירה. אלא שמרבית הפרויקטים אינם מקבלים התייחסות לנושא התפעול והתחזוקה — המשמעותיים כל כך לשלבי הביצוע והניהול השוטף. יואב פורר, מנכ"ל חברת COR, מודע היטב לבעייתיות. כמי שעומד בראש חברה העוסקת בתכנון ובליווי של פרויקטים בתחומי התפעול השונים — Facility Management — ונשענת על מומחיות וניסיון רב שנים, הוא מסביר כי שיקולי תפעול ותחזוקה הכרחיים בכל הקשור לתכנון וביצוע. פורר מגלה גם שב-COR מגבשים תו תקן לתכנון ולבנייה של מבנים, נכסים ומרחבים.

״המודל שפיתחנו מיושם הלכה למעשה במשרדי ממשלה, חברות ממשלתיות, רשויות מקומיות וחברות ציבוריות ופרטיות", אומר פורר. "הוא מקדם תפיסה אחרת: 'חושבים לפני על היום שאחרי'. מיפוי צורכי התפעול והתחזוקה ושקלולם בכל שלבי התכנון וההקמה מובילים לפרויקט שבו חוויית המשתמש היא ברמה גבוהה יותר, לצד חיסכון משמעותי בעלויות התפעול והתחזוקה, ולא פחות חשוב — מינימום שינויים לקראת שלב המסירה וההפעלה". הוא מוסיף שבכל שלב במודל משולב סט של כלים שפיתחה החברה, כדי לצמצם עלויות תפעול ותחזוקה: "סט הכלים מתאים את התשתיות לשימושים במבנה. לדוגמה, גישה לחברות הניהול לאספקה ותשתיות, אופן פינוי האשפה בתוך המבנה ומחוצה לו שמבטיח גישה נוחה לכל רכיב במבנה ועד לבחינת פתרונות אחסון מתאימים". הוא מציין גם שאם כל הנושאים לא ייבחנו כבר בשלב התכנון, יימצאו להם פתרונות מאולתרים וזמניים בשלב ההפעלה. דוגמה לכך הן מכולות אחסון בחניות במקום מחסנים בתוך המבנה, אשפה בקדמת המבנה שצמודה למשתמשים, שירותים יבילים, סולמות מאולתרים ועוד.

 

יואב פורר, מנכ"ל חברת COR

"טסט" למבנה

מיום הקמתה, בשנת 2005, אחד הצירים המרכזיים שעליהם מבוססים שירותיה של COR הוא קביעת סטנדרט ה-FM בישראל, כולל כתיבת מכרזים, מפרטים ואומדני תפעול ותחזוקה, לצד פיקוח ובקרה בפועל. "צוות החברה כולל מומחי תפעול, אחזקה, תשתיות, אפיון וכתיבת נהלים המספקים שירותים למגוון פרויקטים וארגונים, החל בחברות ממשלתיות, דרך רשויות מקומיות ועד חברות פרטיות. כתבנו מפרט מורכב ביותר לתפעול ותחזוקה בשביל רפאל, שכלל 450 אלף מטר רבוע של תשתיות קיימות, והיינו שותפים לפרויקטים נוספים משלב התכנון ועד להפעלה, ביניהם עיר הבה"דים, המכללה הלאומית לשוטרים, מרכזית המפרץ, נתיבים מהירים ומרכזי אספקה אחודים של צה"ל (מרה"ס). אנחנו נותנים מענה גם לפרויקטים קטנים יותר, כמו בתי ספר, מעונות סטודנטים, איצטדיונים, מסופי תחבורה ציבורית, מגדלי מגורים וחניונים".

בשנת 2016 השיקה החברה את המודל לתכנון וביצוע פרויקטים, "בינוי תומך תפעול", שמיועד לתת מענה לצורכי התפעול והתחזוקה משלב הייזום, דרך עריכת הפרוגרמה והתכנון ועד סיום הפרויקט והמסירה. פורר: "פיתחנו את המודל לאחר שהבחנו כי בפרויקטים שקיבלנו לפיקוח ובקרה אובחנו כשלים תכנוניים בתשתיות, במחסנים, במשרדים ובבטיחות. כל אלו היו צריכים לקבל מענה והובילו את צוות החברה לפתח את המודל". הוא מוסיף שבשנים האחרונות המודל מקבל כיוונים וכלים נוספים, כמו "טסט לבניין", שמטרתו לבדוק את כשירות המבנים ומצב התחזוקה מדי כמה שנים, בדומה לתחום הרכב, וכך לשמור על כשירות המבנים, לספק פתרונות תחזוקה ובמקרים מסוימים אף לשדרג את הנכס ולהעלות את ערכו.

בתמונה: פרויקט הכניסה לעיר בירושלים בו חברת COR מייעצת בתחומי תפעול ותחזוקה

מציאות מורכבת — מערכות מורכבות

פורר: "במאה ה–21 המבנים השתנו, והחלו להתקין מערכות חכמות ומורכבות לגילוי וכיבוי אש, גנרטורים, ניהול חכם ושילוב של טכנולוגיות מתקדמות לניהול, תפעול ותחזוקת המבנים". לדבריו, המודל של חברת COR מתייחס גם למורכבות ולטכנולוגיה במבנים: "המציאות המורכבת דורשת מערכות מורכבות יותר. היום כל בניין נדרש לשלב חדשנות לצד איכות. אנחנו מתעקשים על שימוש במערכות מידע לניהול בכל פרויקט. לדוגמה, במתחם מרכזית המפרץ שולב ניהול חדשני, נעשה שימוש במערכות מידע והמבנה הארגוני שומר על הנכס ומאפשר חוויית משתמש אופטימלית. היום נדרש לשלב שיקולי תפעול ותחזוקה בכל מבנה, בעיקר בפרויקטים הכוללים עירוב שימושים". פורר מתייחס גם לצורך בהכשרה ובמיומנות של עובדי הקצה ומנהלי הביניים במבנים החדשים, בשל המורכבות שלהם. "היו לנו מבנים שבהם אב הבית קיבל טאבלט שבאמצעותו הוא יכול לשלוט על המערכות בבית המשותף או במבנה שעליהם הוא אחראי. אלא שהוא לא ידע איך משתמשים בו. כשהעתיד צופה שימוש בבינה מלאכותית ומציאות מדומה, הדרישה לכוח אדם מקצועי ומיומן רק תגבר". בעניין זה אומר פורר כי עם השנים המודל של COR הפך לסטנדרט בחברות וארגונים רבים המיישמים את חלקו או את רובו, ובהם עיריית תל אביב, נתיבי איילון, משרד הביטחון ועוד. "הביקוש לשירותים במגזרים השונים אמנם עולה, אבל יש צורך בחינוך של השוק בארץ ובעולם, מאחר שהתחום משלב שתי דיסציפלינות משיקות — הנדסה ותחזוקה — שלרוב לא נפגשות. לכן בשנים האחרונות אנחנו שוקדים על פיתוח ויצירה של תקן ייעודי לבינוי תומך תפעול, שיהיה וולונטרי בשלב הראשון, בתקווה שיהפוך למחייב.